faktual.news – Kabar gembira bagi jutaan pekerja di Indonesia. Pemerintah baru saja menggebrak dengan kebijakan revolusioner, memperluas batas penghasilan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang berhak membeli rumah subsidi. Kini, gaji hingga Rp8,5 juta per bulan bisa jadi tiket Anda memiliki hunian impian, bahkan di Jabodetabek batasnya mencapai Rp12 juta untuk lajang dan Rp14 juta bagi yang sudah berumah tangga. Aturan baru ini tertuang dalam Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 5 Tahun 2025, sebuah langkah besar yang memicu perdebatan sengit.
Di satu sisi, kebijakan ini membuka pintu lebar bagi segmen masyarakat yang selama ini terhimpit, terlalu kaya untuk bantuan tapi terlalu miskin untuk rumah komersial. Namun, di sisi lain, muncul kekhawatiran serius: apakah perluasan ini justru akan menciptakan persaingan sengit di antara MBR, di mana mereka yang berpenghasilan lebih rendah harus berhadapan dengan calon pembeli yang secara finansial lebih kuat?
Yusuf Rendy Manilet, pengamat ekonomi dari Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia, menyoroti bahwa revisi batas penghasilan MBR ini adalah koreksi yang sangat dibutuhkan. Skema lama dinilai sudah tidak relevan dengan dinamika ekonomi saat ini. "Pembagian berbasis zona lebih realistis karena memperhitungkan inflasi, daya beli, dan disparitas harga rumah antarwilayah," jelas Yusuf. Ini adalah upaya untuk menjangkau pekerja formal yang selama ini berada di posisi "tanggung," mereka yang penghasilannya sedikit di atas batas lama namun belum mampu membeli properti tanpa subsidi.
Namun, Yusuf mengingatkan bahwa perluasan definisi MBR ini menyimpan potensi masalah baru. Jika tidak dibarengi dengan peningkatan signifikan pasokan rumah subsidi dan dukungan anggaran yang memadai, yang terjadi justru adalah kompetisi internal di antara kelompok MBR itu sendiri. Ia memprediksi, kelompok dengan penghasilan mendekati batas atas akan lebih mudah mendapatkan pembiayaan, menggeser mereka yang berpenghasilan lebih rendah.
Lebih jauh, Yusuf menegaskan bahwa persoalan kepemilikan rumah bukan semata-mata soal syarat pendapatan. Keterbatasan pasokan rumah subsidi di lokasi strategis masih menjadi batu sandungan utama. "Akses rumah bukan cuma soal kelayakan, tapi juga harga, lokasi, dan keterjangkauan jangka panjang," ujarnya. Ia menambahkan, jika stok rumah subsidi masih didominasi di pinggiran kota, manfaat cicilan murah akan tergerus oleh biaya transportasi yang membengkak.
Meski pemerintah telah memberikan berbagai insentif seperti pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), Yusuf menilai langkah ini belum menyentuh akar masalah. Insentif tersebut memang menurunkan biaya transaksi, namun tidak mengatasi ketersediaan lahan dan produksi rumah di lokasi-lokasi produktif.
Dari aspek sosial, perluasan kelompok penerima subsidi ini berpotensi menimbulkan persepsi ketidakadilan di masyarakat. "Ini lebih soal legitimasi kebijakan daripada konflik langsung, tetapi tetap bisa mengikis dukungan publik jika tidak diimbangi transparansi dan penambahan unit," tegas Yusuf.
Sementara itu, dari kacamata perbankan, masuknya debitur dengan kemampuan keuangan yang lebih kuat justru dapat memperbaiki risiko kredit secara agregat. Namun, heterogenitas segmen ini menuntut proses underwriting yang disiplin. Tekanan target bisa saja mendorong pelonggaran standar di segmen bawah, sebuah risiko yang harus diwaspadai.
Kebijakan baru ini, dengan segala kelebihan dan kekurangannya, menandai era baru dalam program perumahan subsidi di Indonesia. Pertanyaannya, apakah ini akan benar-benar memperluas akses kepemilikan rumah bagi semua, atau justru menciptakan arena persaingan yang lebih ketat? Hanya waktu dan implementasi yang akan menjawab.
